"נמשיך להיאבק במשקיעים", הצהיר לאחרונה שר האוצר משה כחלון ועשה: מיד לאחר החלטת בג"צ, שביטלה את הצעת חוק המיסוי לדירה שלישית, הודיע כחלון כי הוא מחזיר ומהר את הצעת החוק המדוברת לדיונים בוועדת כספים במטרה להוציאו לפועל בכל זאת. צעד זה מצטרף להעלאת מס הרכישה לדירה שנייה ל־8-10 אחוזים. בכך, הצעד של רכישת דירות להשקעה איבד למעשה מכדאיותו הכלכלית. הרעיון היה שאת הדירות שכבר לא קוסמות למשקיעים ניתן יהיה להוציא למכירה לצעירים, אלא שבד בבד הצטמצם היצע הדיור להשכרה וכעת אף מסתמנת בבירור עליית מחירים בשוק השכירות.

המשקיעים, על כל פנים, נסוגו מרכישת דירות בישראל. רכישות המשקיעים ברבעון השני של השנה הסתכמו ב-4,000 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בקרב סגמנט זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. משקלם של המשקיעים בסך העסקאות התייצב על רמת שפל של 17 אחוז, לעומת 30 אחוז בעבר.

אז את המשקיעים המסורתיים כחלון הבריח לחו"ל, אך בו בזמן יוצא שהוא מעודד משקיעים מזן חדש ובעייתי: את הזוגות הצעירים, שגם כך נאחזים בציפורניים כדי לשרוד במציאות הכלכלית.

באופן אבסורדי, בעוד הממשלה מכבידה את נטל המס על המשקיעים המסורתיים, היא יוצרת מבלי להתכוון משקיעים חדשים: זוגות צעירים שמתמודדים להגרלות במחיר למשתכן, ורוכשים את הדירות שבהן זכו להשקעה ולא למגורים. רבים מהם, אגב, לוקחים לשם כך משכנתה גבוהה, בשיעור של 90 אחוז מהיקף הרכישה.

יהיו דירות רפאים? צילום: shutterstock

במשרד האוצר לא מחייבים את רוכשי הדירות במכרזי מחיר למשתכן לגור בדירה שבה זכו, ובתנאי שהם יחזיקו בה בבעלותם למשך חמש שנים מיום קבלתה. בשוק מעריכים כי לפחות שליש מהזוכים לא יגורו בדירות אלו. התוצאה: דירות לְהשקעה בסבסוד המדינה. ראש־העין, חריש, קריית־מוצקין ועפולה הן דוגמאות מובהקות לכך. אחוז גבוה של הזוכים במכרזי מחיר למשתכן בערים אלו מתכוונים להשכיר את דירותיהם. השאלה אם יש לכך מספיק קהל יעד, או שהשכונות החדשות הללו יהפכו לערי רפאים.

עבור הזוגות הצעירים זו עלולה להיות סכנה של ממש. אם הדירה שבה זכו תישאר ריקה וללא ביקוש, היא לא תניב עבורם הכנסות, והם יצטרכו לשלם גם שכר דירה עבור הדירה שישכרו וגם משכנתה עבור הדירה שרכשו. "מסלול בטוח להתרסקות", מזהיר מומחה הנדל"ן אוהד דנוס.

זהות בדויה

שילת ואליאור דלקיאן, שניהם בני 26, היא מרפאה בעיסוק והוא לומד בישיבה, הורים ליאיר יצחק בן שנה וחצי, זכו בדירה של מחיר למשתכן בחריש. "זו הדירה שהכי פחות חשבתי עליה", מודה שילת דלקיאן. "לא תכננתי לזכות שם, ההורים שלי מאשקלון והם יהיו רחוקים".

היום הם גרים ביד־בנימין, קרוב לגדרה, בדירת 3 חדרים ששוכרת הישיבה שבה לומד אליאור, ומשלמים שכר דירה של 450 שקל בחודש. "התחלנו לחפש דירה בשנה האחרונה, אבל התמקדנו בינתיים במחיר למשתכן ואנחנו עדיין לא יודעים איך לאכול את זה", מספרת דלקיאן. "נרשמנו להגרלה בגדרה ובאשקלון, באזור שבו נמצאות המשפחה והעבודה שלנו, וחריש הייתה האפשרות האחרונה שלנו. כנראה ניקח את הדירה הזאת, נשכיר אותה ונשכור דירה במקום אחר. תלוי אם נמצא עבודה במקום".

בני הזוג דלקיאן לא לבד. בשיחות עם זוכי מחיר למשתכן שמענו הרבה בלבול ותהיות. על אף שהתוכנית לא נועדה להשקעה עבורם, אלא לפתרון מגורים, הם רוכשים דירה וגרים בדירה אחרת. מין משקיעים מבולבלים.

גם לא תמיד הזוגות הצעירים הם אכן הזוכים האמיתיים בדירה למשתכן. "משקיע יכול לקנות דירה בפרויקט 'מחיר למשתכן', ולרשום אותה על שם בנו או קרוב משפחה אחר, כלומר משקיעים פשוט רוכשים דירות להשקעה תחת זהות אחרת", אומר גל קסטל, סמנכ"ל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות.

מבדיקה שערכה חברת ארזים בפרויקט מגורים בקריית־ביאליק, שנבנה במסגרת מחיר למשתכן, התברר לה כי למעלה מ־30 אחוז מקרב הזוכים בדירות היו בכלל משקיעים, ולכן ארזים החליטה שלא לבנות שם. "הרבה מהזוכים בפרויקט גרים באזור המרכז", אומר קסטל, "ואין סיכוי ולו הקלוש ביותר שהם יבצעו מעבר לצפון. הם רוכשים את הדירה לשם השקעה ובתקווה שדמי השכירות שיקבלו בגין הדירה בקריות יכסו ולו במעט את דמי השכירות שהם משלמים על דירה במרכז הארץ".

ממצאים אלה לא מפתיעים את שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, שחקרה את השוק החדש. "על פי הנתונים, חלק גדול מהזכאים מתנהלים בכלל כמשקיעי נדל"ן וכלל אינם מתכוונים להתגורר בדירה בבוא היום, מכיוון שהיא פריפריאלית ורחוקה ממרכז חייהם", היא קובעת. "אם יוצף שוק השכירות בפריפריה, הזכאים יחוו קושי להשכיר את דירותיהם, ולצערי, בעוד כחמש שנים לכשתושלם בניית חלק מהדירות, נראה בשוק אלפי דירות רפאים".

כמו קבוצת רכישה

גם פולי טטרו, שותף בחברת לידר טופ קפיטל העוסקת במימון פרויקטים בנדל"ן, מודע לבעיה. "חלק ניכר מהזוגות הרוכשים דירות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן לא מתכוונים לגור בהן", הוא אומר. "הם מנצלים הזדמנות שיצרה עבורם הממשלה לרכוש דירה בתנאים מאוד נוחים בכל הקשור למחיר הנכס והיקפי המימון, על מנת למכור אותו בעתיד רווח משמעותי".

במילים אחרות: אותם זכאים פועלים כמשקיעים לכל דבר שמנצלים את מדיניות הממשלה לצורך יצירת תשואה על השקעתם. במובנים רבים, מיזמי מחיר למשתכן מזכירים התארגנות של קבוצות רכישה, רק שכאן המארגן היא המדינה.

האם סופה של תוכנית המחיר למשתכן יהיה כסופן של קבוצות הרכישה? "אני צופה שבעיקר בפריפריה לא יהיה מספיק ביקוש למגורים בשכירות", סבור חיים קראדי, סמנכ"ל השיווק בחברת פרשקובסקי. "כשהזוכים יגלו שההכנסות שלהם נמוכות מהצפוי או שלא תהיה להם הכנסה בכלל, הם ייאלצו להוריד את גובה שכר הדירה שידרשו עבור הדירה שלהם, וזה עלול להקשות עליהם מאוד לעמוד בהחזר המשכנתה".

המסקנה היא אחת: משקיעים חדשים, היזהרו.

שכר לימוד

מי הכי נפגעו ממלחמת כחלון במשקיעים? הסטודנטים.

לא רק המשקיעים נפגעו ממלחמתו של שר האוצר משה כחלון בהם, אלא גם שוכרי הדירות בישראל. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי השכירות בארץ עלו במחצית השנה בשיעור של 0.7 אחוזים ברבעון הראשון ובשיעור של 0.5 אחוזים ברבעון השני. זאת, לאחר שבשנים 2016-2015 מחירי השכירות כמעט ולא השתנו. מחירי השכירות עלו במחצית הראשונה של 2017 יותר מאשר ב־2015-2016.

על פי הנתונים, מחירי השכירות הממוצעים בארץ בסוף הרבעון השני של השנה עומדים על 3,757.5 שקל. בתל־אביב נרשמה ברבעון הראשון של השנה עלייה של 0.7 אחוז, וברבעון השני עלייה נוספת של 0.3 אחוז לשכירות ממוצעת של 5,532 שקל בחודש.

עלייה חדה יותר בשיעור של 0.8 אחוז חלה ברבעון השני במחוז הדרום. זאת, בנוסף לעלייה של 0.6 אחוז ברבעון הראשון של השנה. השכירות הממוצעת בדרום בסוף המחצית הראשונה עמדה על  2,729.9 שקל לחודש.

בבחינת מחירי השכירות ביחס לגודל הדירה נראה כי ההתייקרות הגבוהה ביותר נרשמה בדירות 1.5-2 חדרים שבדרך כלל מושכרות על ידי סטודנטים. ברבעון הראשון של השנה הן התייקרו בשיעור של אחוז אחד, וברבעון השני בשיעור של 1.3 אחוזים. בירושלים התייקרו הדירות הקטנות ברבעון השני בשיעור של 1.6 אחוזים, באזור הדרום הן התייקרו ב־1.7 אחוזים ובאזור השרון ב־1.2 אחוזים.